1. Основные понятия

Технология производства - это совокупность методов ведения строительно-монтажных и ремонтных работ

Организация труда – это система подготовительных и технологических мероприятий, обеспечивающих выполнение работ индустриальными методами

Восстановление - придание конструктивным элементам первоначальных качеств и характеристик.

Капитальный ремонт - ремонт, выполняемый для устранения неисправности и полного восстановления ресурса конструктивного элемента или объекта с заменой или восстановлением любых их частей, включая базовые.

Модернизация - полное переустройство здания с учетом новых требований.

Моральный износ - обесценивание зданий, пригодных к эксплуатации, вследствие общественно-необходимых издержек производства в процессе создания аналогичных фондов и появления новых, более современных.

Расширение предприятий – строительство дополнительных и новых производств, расширение существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения.

Реконструкция - комплекс строительных работ и организационно-технологических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания или его назначения осуществляемых с целью улучшения условий.

Реконструкция здания – изменение объемно-планировочной структуры здания, а также его конструктивно-технических решений с целью устранения физического и морального износа.

Реконструкция застройки – изменение планировочной структуры территорий с целью повышения эффективности ее функционирования.

Ремонт - комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности конструктивных элементов, восстановление их ресурсов.

Реновация – частичный или полный снос жилищного фонда (здания) с последующей подготовкой территории (участка) для нового строительства на высвобождаемой территории.

Текущий ремонт – ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Техническое перевооружение – комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования более производительным.

Физический износ - постепенная утрата материалами, из которых построено здание, первоначальных качеств, в результате чего ухудшаются их эксплуатационные свойства и снижается стоимость.

Усиление - придание конструкциям качества и характеристик, повышенных по сравнению с первоначальными.

2. Классификация ремонтных работ

Система планово-предупредительных ремонтов (ППР) – это комплекс организационных и технических мероприятий по содержанию и ремонту конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования, проводимых по заранее составленным планам.

Существует два основных ППР: текущий и капитальный; они подразделяются соответственно на планово-предупредительный (профилактический) и аварийный (непредвиденный) текущий ремонт и планово-предупредительный (комплексный) и выборочный капитальный ремонт.

Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению частей зданий и оборудования от преждевременного износа и по устранению возникающих мелких повреждений и неисправностей.

Основным видом текущего ремонта является планово-предупредительный (профилактический) ремонт (ТПР). На его производство выделяется до 75 ...80% ассигнований, отпускаемых на текущий ремонт. К работам ТПР относятся ремонт и окраска кровель, окраска и частичная замена водосточных труб, частичный ремонт дверей, окон и т. д.

К работам текущего непредвиденного ремонта (ТНР) относятся срочные исправления мелких аварийных повреждений (например, в системах отопления, водоснабжения), замена разбитых стекол и т. д. На производство этих работ предусматривается 20 ...25% затрат на текущий ремонт.

Капитальный ремонт заключается в замене или восстановлении эксплуатационных характеристик всех конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования в связи с их физическим или моральным износом и разрушением.

Комплексный капитальный ремонт (ККР) охватывает все здание в целом или отдельные его секции для устранения морального и физического износа.

В соответствии с действующими нормативами через девять лет с начала эксплуатации здания ремонтируют крышу, фасады с герметизацией стыков, лестничные клетки, системы горячего водоснабжения и т. д. Через следующие девять лет, т. е. через 18 лет после ввода в эксплуатацию здания, кроме перечисленного выше объема работ ремонтируют также системы отопления, холодного водоснабжения и канализации, частично полы, электрооборудование и некоторые элементы благоустройства.

Выборочный капитальный ремонт (ВКР) предусматривает замену отдельных изношенных конструкций, оборудования или их элементов, ремонт которых вызван значительным износом и не может быть отложен до очередного планово-предупредительного (комплексного) ремонта. Периодичность ВКР - 5 ...6 лет.

Реконструкция (модернизация) здания представляет собой его переустройство с изменением назначения, внутреннего или внешнего вида.

Так реконструкция зданий условно делится на комплексную и частичную. При комплексной реконструкции одновременно решаются задачи повышения капитальности здания, благоустройства и увеличения полезной и жилой площадей.

При частичной реконструкции обычно ограничиваются перепланировкой внутренних помещений без замены перекрытия и значительной перекладки стен. Частичная реконструкция целесообразна для зданий, имеющих небольшой физический износ.

При реконструкции здания кроме работ по капитальному ремонту выполняются также работы, связанные с новым строительством.

Переустройство здания - понятие, обозначающее ремонтные работы, проводимые в здании с целью улучшения его эксплуатационных качеств, ликвидации физического, морального износа и повышения степени его благоустройства.

Усиление конструктивных элементов возникает чаще всего при проведении реконструкционных работ и связано с обеспечением конструкциями несущей способности, жесткости и устойчивости.

Система реконструкции застройки и зданий

3. Факторы, вызывающие необходимость проведения ремонтных мероприятий

Жилые здания .

- архитектурно-градостроительные решения - реконструкция города в плане связывается с преодолением хаотичного расположения зданий, с созданием более четкого расположения улиц, площадей, дворовых территорий.

При реконструкции города в целом существует три направления:

1 – создание городов – спутников при больших мегаполисах, в которых располагают зоны отдыха, жилые кварталы, службы бытового обслуживания, учреждения социально-культурного назначения. За счет передачи части функций городам – спутникам, большой город остается в своих границах. Территорию основного города реконструируют, создают более комфортные условия проживания, подчиненные современным требованиям;

2 – подвергают существенной реконструкции планировочную структуру самого города. При этом стремятся создавать такие структуры, которые могли бы безболезненно развиваться с течением времени, но при этом имея компактные транспортные коммуникации;

3 – создается компактный город, который по мере своего развития, превращает близко расположенные населенный пункты в города - спутники. Этот способ как бы совмещает в себе два предыдущих.

- ведомственная принадлежность – данный принцип лежит в основе дальнейшей классификации в связи с тем, что уровень технической эксплуатации в различных ведомствах значительно отличается, особенно в последнее время. Уровень финансирования эксплуатации здания и компетентность работников эксплуатирующей организации в вопросах и правилах эксплуатации будут определять его техническое состояние.

- период строительства – время постройки здания в значительной мере обуславливает технические, прочностные и эксплуатационные характеристики основных конструктивных элементов здания. Эта же характеристика предопределяет примерный перечень основных мероприятий при проведении реконструкции и модернизации здания. Во многом эта характеристика оказывает влияние и на последующие признаки классификации зданий: материал основных конструктивных элементов, архитектурно-планировочные решения, конструктивные решения, уровень инженерного благоустройства и некоторые другие.

В нашей стране выделяют три основных периода строительства, к которым относят существующие здания:

1 – дореволюционной постройки;

2 – строительства 1917 – 1960-х годов;

3 – строительства 1961 – по настоящее время.

архитектурно-планировочные решения – это признак, который предопределяет уровень внутренних изменений здания, связанных с планировкой и с основными социальными вопросами, вызванными реконструкцией здания.

Классификация зданий по архитектурно-планировочным решениям позволяет выделить основные решения, методы и способы реконструкции и модернизации зданий:

1 – жилые дома дореволюционного периода постройки с квартирами повышенного качества из 6 … 9 комнат, жилая площадь 100 … 150 м2, просторные кухни и передние, комнаты для прислуги, высота этажа до 4 м;

2 – секционные дома дореволюционной постройки и постройки первых десятилетий Советской власти, квартиры из 2 … 5 комнат, жилая площадь до 80 м2, высота этажей до 3 … 3,5 м;

3 – дома дореволюционной постройки коридорной и галерейной системы с квартирами по 10 … 20 комнат, площадь комнаты – 20 … 35 м2, наличие одной кухни и одного санузла; жилые дома коридорной системы с комнатами по 10 … 13 м2, высота этажа до 3,5 м;

4 – остальные типы зданий с хаотичной планировкой, превращенные в первые годы советской власти в жилье;

5 – здания индустриального периода строительства, пригодные для посемейного заселения с единым санузлом, жилая площадь не соответствует современным нормам, высота этажа 2,4 … 2,5 м;

6 – здания индустриального периода строительства, пригодные для посемейного заселения с раздельным санузлом, с жилой площадью достаточной для современных нормативов, высота этажа 2,4 … 2,5 м;

7 – здания последних годов строительства, с площадью достаточной и превышающей современные нормативы, с одним или двумя санузлами, высота этажа 2,5 … 2,7 м

конструктивная схема – играет большое значение при проектировании и организации реконструкции жилых зданий:

1 – однопролетная с продольными несущими стенами;

2 – двухпролетная с продольными несущими стенами;

3 – трехпролетная с продольными несущими стенами;

4 – многопролетная с поперечными несущими стенами;

5 – смешанная;

6 – с неполным каркасом

- материал основных конструктивных элементов здания – данная характеристика предопределяет вариант реконструкции: косметический ремонт с элементами реконструкции в виде надстройки, пристройки, уширения корпуса, внутренней перепланировкой и т.д.; реконструкция, совмещенная с капитальным ремонтом, связанным с заменой перекрытий или других отдельных конструктивных элементов; полный снос здания.

По типу основных конструктивных элементов все существующие здания можно разделить согласно правилам начисления единых амортизационных отчислений на полное восстановление:

1 – каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5 – 3,5 кирпича или кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом, перекрытия железобетонные или бетонные;

2 – с кирпичными стенами толщиной в 1,5 – 2,5 кирпича, перекрытия железобетонные, бетонные или деревянные с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные;

3 – со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного и легких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия железобетонные или бетонные;

4 – с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные;

5 – со стенам и крупноблочными или облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, мелких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия деревянные;

6 – со стенами смешанными, деревянными, рубленными или брусчатыми.

Такое членение зданий способствует более простому исчислению физического износа.

социальные вопросы – это самая большая и болезненная проблема, которая требует особо тщательной проработки на предварительном этапе реконструкции. Во многом именно от решения данного вопроса будет зависеть разработка всей документации по реконструкции и модернизации конкретного здания.

Жители старых домов представляют различные слои населения: давно живущие в данном доме, купившие недавно или получившие по наследству, проживающие с рождения, но желающие получить новую. В зависимости от категории жильцов могут возникнуть и различные варианты их обеспечения жильем после реконструкции данного дома:

1 – возвращение в отремонтированную квартиру;

2 – обмен, но в том же доме;

3 – обмен, но в том же районе;

4 – переезд в другой район.

- уровень инженерного благоустройства – наличие или отсутствие элементов благоустройства влияют на уровень комфортности и привлекательности конкретного здания. Поэтому при решении вопросов реконструкции и модернизации данному вопросу уделяется немаловажное значение. Отсутствие тех или иных видов благоустройства очень часто определяет необходимость проведения капитального ремонта или реконструкции.

- экологические вопросы , отвечающие за качество здания в целом и конкретных помещений в данном здании: тепловой комфорт, инсоляция помещений, звуковой комфорт, зрительный комфорт и т.д.

Реконструкции зданий и сооружений представляют собой целый комплекс монтажных и строительных работ, целью которых являются изменения архитектурных решений объектов и создание различных капитальных надстроек, пристроек и мансард. Кроме того, сюда входят и изменения в системе оборудования зданий и несущих конструкций, а также благоустройство прилегающих территорий.

Реконструкция

Она должна производиться комплексно, и начинают ее обычно с ремонта фундамента, его дополнительного создания или укрепления основания под ним. Работы по реконструкции включают в себя гидроизоляцию основания здания и его подвальных помещений, и стен, замену перекрытий и кровельной системы. С недавнего времени некоторые фирмы и организации в список данных услуг начали включать и внутреннюю отделку помещений, оборудование, а также пристройку жилой мансарды.

Есть несколько типов реконструкции зданий и сооружений:

• переделка промышленного объекта под квартиры или офисы;
• увеличение площади помещений;
• расширение производственных площадей за счет сооружения дополнительного перекрытия в зданиях, имеющих высокие потолки и др.

В общем, реконструкция объектов подразумевает создание дополнительного пространства для размещения промышленных цехов и складских помещений, различных агрегатов и оборудования, и жилых квартир. Комплексное изменение зданий включает в себя и прокладку целого ряда инженерных систем, таких как отопление, энергоснабжение, канализация, вентиляция, охранные и противопожарные системы. И все это должно соответствовать принятым нормам строительства.

Виды реконструкций

Для промышленных предприятий выделяют два вида перестройки: собственно преобразование и техническое перевооружение. Последний подразумевает замену оборудования, когда расходы на строительно-монтажные работы составляют не более 10 % от общей суммы затрат. Когда происходит собственно преобразование сооружения, то меняют не только оснащение, но и само здание. При этом могут производиться различные надстройки, пристройки, возведение новых корпусов и т.д.

У многих объектов доля оборудования в общем балансе незначительна, поэтому у них происходит разделение по несколько иному принципу, а конкретно - на частичную или полную реконструкцию. Первая подразумевает замену лишь отдельных элементов сооружения с продолжением его эксплуатации, а вторая - коренное переустройство здания, где возможна замена конструкций, оборудования, отдельных узлов, изменение его размеров и т.д.

Он должен включать в себя информацию, касающуюся всех видов строительно-монтажных работ, расчеты и проектирование изменений, которые будут произведены в коммуникационных и инженерных системах сооружения, а также пакет документов о пригодности здания к эксплуатации. Составлением плана реконструкции должны заниматься исключительно специалисты, имеющие опыт в этом деле.

Согласование

Прежде чем начать перестройку объекта, нужно подготовить соответствующую документацию. Затем необходимо согласовать ее в разных государственных инстанциях. Следует сразу же отметить, что сделать это бывает весьма непросто. Особенно это касается объектов, имеющих культурно-историческое значение, а также памятников архитектуры. Кроме того, сложности имеются и в согласовании на воссоздание или сохранение их первозданного внешнего вида. Строительно-монтажные работы можно начинать только в том случае, когда разрешение на их проведение уже получено.

Основные этапы

Реконструкции зданий и сооружений в основе своей состоят из тех же этапов, что и инвестиционные циклы новостроек:

• Предпроектная стадия. Она включает в себя все действия, проводимые во время нового строительства. Но чаще всего этот этап происходит в несколько упрощенном виде.
• Обследование реконструируемых оснований и объектов. Необходимо отметить, что пропустить этот этап невозможно. В ходе него оценивают не только гидрогеологический режим, грунтовые условия и рельеф, но и состояние, в котором находятся на данный момент подземные и надземные конструкции, а также возможность дополнительной нагрузки на них и их дальнейшей эксплуатации. Обследование всех элементов здания необходимо проводить тщательно и подробно описывать любые найденные повреждения. При этом каждое искривление, трещина или пятно сырости должно быть сфотографировано, замерено и зафиксировано в документе. При необходимости делают лабораторные анализы, если были вскрыты отдельные элементы. По окончании обследования составляют специальный отчет, куда входят фотографии, расчеты и другие документы.
• Проект реконструкции во многом похож на тот, что делают для вновь строящихся зданий, но включает в себя меньшее количество документов. Он содержит все основные части: архитектурно-строительную, технологическую, сметы, общую и план организации строительства. Проект реконструкции рассматривается и утверждается практически по такой же схеме, что и новостройка.
• Реализация плана. Для того чтобы осуществить проект реконструкции, необходимо произвести строительные и монтажные работы. Если они будут осуществляться на территории действующего предприятия, то его деятельность или вовсе не должна сокращаться, или только в минимальной степени. При этом его дирекция тщательно согласовывает последовательность и проведение всех строительно-монтажных работ, а также условия их совмещения с работой в производственных цехах с генподрядчиком и проектировщиком.

Самыми эффективными считаются реконструкции зданий и сооружений, проводимые узловым методом. При этом предприятие условно разбивается на части, где можно беспрепятственно вести наладку и монтаж технологического оборудования, а также производить строительные работы. После того как узел будет закончен, его сдают службе эксплуатации.

и реконструкция

Эти работы имеют много общего. Реконструкция и капитальное строительство как два комплекса работ представляются достаточно сложными процессами, которые требуют от проводящих их строительно-монтажных компаний максимальной слаженности и ответственности. Это касается как подготовки соответствующей документации, так и привлечения высококвалифицированных специалистов.

Реконструкция и капитальное строительство подразумевают одновременное переоборудование, расширение и постройку различных объектов, во время возведения которых нужно будет произвести не только монтажные, но и земляные работы, связанные с сооружением несущих конструкций, устройством фундаментов и проведением инженерных коммуникаций.

Ремонт и реконструкция

Обычно эти понятия неотделимы друг от друга. Реконструкция и ремонт представляют собой комплекс работ, при которых необходимо вначале изменить частично или полностью размер здания или осуществить его перестройку, а затем перейти к внутренней перепланировке и окончательной отделке. Перестройку сооружений часто производят тогда, когда рядом сооружаются новые объекты, сопровождающиеся прокладыванием различных коммуникаций, или в случае износа каких-либо конструкций, а также изменения в состоянии грунта под ними.

Полный комплекс
работ по реконструкции зданий

Рассчитайте
стоимость работ

Ни один сайт не даст вам точных ответов на все вопросы. Оставьте заявку и обсудите задачу с живым человеком.

Реконструкция зданий и сооружений любой сложности

Одна из специализаций нашей компании – это реконструкция зданий. Работа в этом сегменте строительного рынка на протяжении нескольких десятков лет – это бесценный опыт и профессионализм, умение выполнять задачи на различных объектах в самых сложных условиях. Сегодня сфера деятельности предприятия – жилые и административные сооружения, производственные корпуса.

Основные предпосылки для реконструкции

Существует обширный перечень нюансов, требующий выполнения работ:

• смена функционального предназначения здания;
• физическое старение ряда конструкций за время эксплуатации;
• критические изменения качественных показателей грунтов;
• повреждения конструкций техногенного характера;
• необходимость перепланировки отдельных помещений или комплекса в целом;
• увеличение плотности застройки микрорайона;
• реставрационные работы;
• расширение площади производственных цехов.

Этапы проведения реконструкции зданий

Независимо от общего объема и видов строительно-монтажных заданий, входящих в единый комплекс, существует строгая последовательность всех мероприятий.

• Выполнение подробного мониторинга и технического обследования объекта с учетом всех требований руководящих документов, касающихся реконструкции.
• На основании полученных результатов производится составление эскизных и рабочих чертежей, расчет потребности ресурсов, определение сметной стоимости строительства и согласование проектной документации.
• Оформление и получение необходимых разрешений.
• И только после этого начинается непосредственное выполнение монтажа.

Почему так важно соблюдать все положения технологической карты? Сегодня реконструкция дома в центре такого города как Москва потребует провести техническую экспертизу не только самого объекта, но и прилегающих строений и коммуникаций. Это связано с требованиями исключения возможности взаимных разрушений, сохранения исторической ценности фасадной части, соблюдения панорамы квартала или микрорайона. Очень важно предупредить возможные разрушения и зафиксировать проблемы для своевременного решения.

Работы при реконструкции зданий

Это огромный многоэтапный процесс большого количества строительных мероприятий. При выполнении работ по переустройству старого дома будут производиться:

• ремонт и укрепление фундаментного основания;
• полный комплекс по восстановлению фасадной части;
• повышение прочности межэтажных перекрытий и опорных колон;
• реконструкция стен и перегородок;
• кровельные работы.

Перепрофилирование сооружений производственного комплекса также потребует серьезного подхода. В зависимости от проектного задания может быть необходимость выполнения следующих задач:

• увеличение геометрических размеров цехов или отдельных конструкций;
• усиление несущей способности капитальных стен;
• строительство дополнительных архитектурных форм;
• полная замена перекрытий.

Модернизация зданий административного назначения проводится с целью создания отдельных рабочих, бытовых зон и конференц-залов. При этом чаще всего происходит внутренняя перепланировка и замена части стен. Устройство дополнительных окон, дверных проемов. Весь комплекс проводится с учетом сохранения характеристик всего сооружения в целом. На данном этапе могут проводиться различные ремонтные работы: , устранение плесени и повышенной влажности помещений путем проведения

Задача строителей при монтаже – точное соблюдение всех положений и требования проекта.

Сегодня реконструкция зданий – это важный процесс обеспечения целостности и своевременного обслуживания жилого и производственного фонда.

Образование трещин, перекос дверных проемов – это первый сигнал! Главное - не откладывать. Заявку на ремонтные работы можно сделать на нашем сайте или по телефону. Мы всегда готовы протянуть руку помощи!

Получите бесплатную консультацию

Компания «Топстрой» предлагает услуги по реконструкции зданий и сооружений в Москве. Наш 7-летний опыт работ и квалифицированный штат специалистов позволяет качественно выполнять комплексные задачи различного масштаба под ключ:

Реконструкция зданий в Москве осуществляется в особом порядке, учитывающем соответствующий комплекс законов города, в том числе градостроительный кодекс. Любые работы, выполненные без соблюдения действующего законодательства, проектные решения, по которым не были получены необходимые экспертные заключения, считаются самовольными постройками.

Специалисты компании знают требования и нюансы подобных работ, что гарантирует оперативность и качество наших услуг.

Ориентировочные расценки на реконструкцию зданий, цена за 1 м 2 в руб.:

Работы по реконструкции зданий и сооружений, как правило, проводятся в следующей последовательности.

1. Предпроектная подготовка: сбор информации, планирование выполнения работ, составление технического задания.
2. Обследование зданий при реконструкции, их оснований.
3. Подготовка и согласование проекта реконструкции зданий в соответствии с техническим заданием, формирование исполнительной и сметной документации.
4. Выполнение непосредственных работ по реконструкции.
5. Сдача в эксплуатацию и пусконаладочные работы, если речь идёт об объекте производственного назначения.

Каждый этап имеет особенности, зависящие от назначения объекта, его конструктивных отличий и пожеланий заказчика.

Разработка проекта реконструкции здания

Проектирование реконструкции зданий и сооружений является обязательным этапом и позволяет существенно оптимизировать затраты финансов, времени и сил.

Грамотно разработанный проект реконструкции здания поможет своевременно устранить необходимость проведения всех дополнительных работ, которые могут потребоваться в случае исправления допущенных ошибок.

Стоимость проекта реконструкции зданий

Цена проекта складывается из цены каждого этапа его подготовки.

1. Проведение предварительных консультаций.
2. Разработка эскизного проекта.
3. Разработка рабочей документации и её согласование в надзорных органах.
4. Экспертиза проекта (это обязательный этап, который включается в стоимость проекта реконструкции здания).
5. Получение разрешения в Мосгосстройнадзоре на ведение реконструкции.

Заказать проект реконструкции здания вы сможете в нашей компании. У нас есть достаточный опыт, кадровые и технические возможности для реализации проектов любой сложности.

Цена реконструкции зданий и сооружений

Определяющими факторами для того, чтобы определить стоимость реконструкции здания за 1 м 2 , являются:

• техническое состояние;
• степень морального и физического износа;
• перечень выполняемых работ;
• масштабы планируемых изменений.

По каждому из перечисленных параметров проводится отдельный расчёт. Кроме того, принимается во внимание тип сооружения. К примеру, стоимость реконструкции исторического здания будет всегда несколько выше в сравнении с суммой, требующейся на аналогичные работы на объекте, построенном несколько десятков лет назад.

Не меньшее значение имеет и то, сколько будут стоить проектные работы. Стоимость проектирования и последующей реализации, заложенных в плане работ, если требуется реконструкция здания, определяется индивидуально.

Специалисты при составлении сметы учитывают такие факторы, как:

• сложность выполнения работ (объект может быть расположен в труднодоступном для работы техники месте, иметь разную высотность);
• срочность выполнения заказа;
• площадь (средняя стоимость квадратного метра реконструкции нежилого здания увеличивается при снижении площади);
• виды и объёмы выполняемых работ, их технологическую сложность, необходимость привлечения дополнительных узких специалистов для их выполнения.

Стоимость проведения строительной реконструкции помещений рассчитывается исходя из всего комплекса факторов. При этом в отношении каждого из объектов специалистами принимаются во внимание поправочные коэффициенты, которые учитывают моральный и физический износ объекта.

Компания «Топстрой» предлагает свои услуги по проведению полного спектра работ по реконструкции зданий и сооружений любого типа. Обращайтесь и мы гарантируем, что цена и качество выполненных работ вас приятно удивят.

Большинство зданий в нашей стране морально и физически устарели. Земля каждый год дорожает, и поэтому актуальным вопросом становится восстановление построек. Реконструкция зданий и сооружений позволяет продлить срок службы строений, решить конструктивные и коммунальные проблемы, выразить архитектурные особенности. Также при помощи этих работ можно решить вопросы по увеличению показателя энергоэффективности и функциональности всего здания.

Экономика реконструкции

Расчет финансовой эффективности сноса строения и возведения нового проводится в сравнении с работами по реконструкции. Снос и строительство нового влекут за собой множество работ:

Демонтаж;

Проектные работы;

Получение разрешительной документации;

Приобретение земельного участка или оформление прав аренды на него;

Общестроительные работы;

Вывоз мусора;

Установка и доставка строительного оборудования.

И это не полный перечень работ по строительству нового здания.

В то же время современное и инновационное оборудование и материалы позволяют провести реконструкцию зданий и сооружений с реальной экономией денежных средств, качественно и в короткие сроки. Такой тип строительных работ позволяет провести мероприятия по энергосбережению и повысить теплотехнические показатели фасадов.

Этапы работ по реконструкции

Перед началом работ по реконструкции и реставрации зданий и сооружений необходимо предварительно оценить общее состояние, окружающий ансамбль. В каждом случае требуется индивидуальный подход, в зависимости от даты строительства и износа здания.

Комплексное обследование, диагностические мероприятия

На этапе обследования определяется степень износа всех конструктивных элементов, состояние несущих конструкций и инженерных коммуникаций. Также проводится обследование геологических особенностей грунта, чтобы выяснить, выдержит ли фундамент и сам рельеф земли реконструированное строение.

Могут проводиться гидрометеорологические исследования. При наличии повреждений, к примеру трещин или деформаций, они фиксируются и анализируются. По итогу проведенных работ составляется отчет с выводами по необходимым подготовительным мероприятиям.

Проектные работы

После обследования составляется архитектурно-строительная и технологическая смета. Формируется план проведения и организации всех строительных работ, пояснительная записка. После согласования сметы и плана работ с заказчиком строительная организация получает право на начало работ по реконструкции зданий и сооружений. Проект должен содержать информацию о технике безопасности при осуществлении конкретных процессов.

Исходные данные для разработки проектной документации

Для организации реконструкции зданий и сооружений предусмотрено формирование исходных материалов:

ТЭО или ТЭР, также бизнес-план;

Заключение по материалам о техническом обследовании здания ;

При необходимости, сроки освобождения сооружения;

Порядок обеспечения энергетическими ресурсами объекта реконструкции, согласованный с коммунальными службами.

Для проекта также может потребоваться договор с подрядной организацией и предварительная смета для определения порядка обеспечения материалами объекта недвижимости, подлежащего реконструкции.

Реализация проекта и соблюдение проектной документации

Этот этап подразумевает проведение запланированных строительных работ. В зависимости от необходимых мероприятий, прокладываются коммуникации, монтируется оборудование, проводится отделка фасада.

Строительная бригада обязана соблюдать проектную документацию, так как она является руководством для планирования, учета и контроля за всеми этапами проведения работ.

Этапы реализации работ по реконструкции зданий и сооружений

Подготовительный этап. Включает в себя следующее:

• Монтаж ограждающих конструкций и разборку элементов, подлежащих замене.
• Размещение заказов на закупку материалов с согласованием сроков поставки.
• Доставка и установка на строительной площадке необходимого оборудования, техники и инвентаря.
• Возведение временных сооружений, складов.
• Проверка и настройка ресурсообеспечения.
• При необходимости проводится освобождение помещений от жильцов, арендаторов и других лиц.

На этом этапе могут проводиться уточнения с целью корректировки проектных решений. По итогам подготовительного периода рекомендуется составлять акт между заказчиком и подрядчиком, возможно, с привлечением проектной организации.

Основной этап. Включает в себя уже непосредственный демонтаж конструкций и элементов, подлежащих замене. Проводится ремонт, усиление и восстановление конструкций. Затем проходят санитарно-технические и электромонтажные работы. Следующий шаг - отделка фасадной части и внутри здания. Последнее - благоустройство прилегающей территории.

Виды работ по реконструкции

Организация реконструкции зданий и сооружений зависит полностью от состояния строения и пожеланий заказчика, а именно:

- С изменением несущих элементов. Такие работы проводятся в случае необходимости увеличения площади здания, изменения геометрии всей постройки или устройства подземных помещений. Если расчетные данные подтверждают, что будет увеличение нагрузок на архитектурную конструкцию, то проводятся работы по усилению несущих конструкций.

- Усиление фундамента. Данный вид работ по строительству и реконструкции зданий и сооружений предполагает упрочнение грунтов и фундамента. Работы должны проводить только специалисты. Методик на сегодняшний день множество, это не только цементация и битумизация, но и термическая обработка, установка набивных свай или втрамбовывание щебня.

- Кровельные работы, цель которых - улучшить теплоизоляционные и гидроизоляционные показатели крыши. Могут использоваться рулонные материалы или профилированные металлические листы. Также существует возможность достройки дополнительных уклонов, усиления кровли и замены утеплителя.

- Фасадные работы. Данный вид работ может состоять из простого оштукатуривания и покраски, либо фасад может утепляться, декорироваться, увеличиваться или уменьшаться количество оконных проемов, создаваться новые входы в здание.

- Инженерные системы. Это ремонт канализации, водоснабжения, отопительной системы, электроснабжения и вентиляции. В этом случае можно установить или смонтировать по другой схеме системы пожаротушения и сигнализации.

Классификация реконструкции зданий и сооружений

Строительные работы этого типа разделяют на две категории:

Частичная реконструкция;

Частичная не предполагает остановки производственного процесса и другой деятельности внутри помещения. К такому варианту прибегают в тех случаях, когда реконструкции подлежат отдельные части или пространство здания.

Полная требует остановки всех работ объекта. В данном случае придется составлять подробный план по проведению работ. На промышленных объектах рекомендуется включать в строительные мероприятия одновременную замену оборудования и устаревшей техники.

Не стоит забывать, что некоторые виды работ по реконструкции требуют обязательного получения разрешительной документации, в частности надстройка верхних этажей.

Особенности составления смет на реконструкцию

Основные факторы, влияющие на формирование цены при составлении сметы на реконструкции и ремонт зданий и сооружений:

Тип работ: частичная или полная реконструкция;

Конструктивные особенности: состоит здание из железобетона, кирпичное оно, деревянное или панельное;

Будут ли проводится демонтажные работы;

Предполагаемые материалы для использования в строительныхых и отделочных работах;

Будет ли проводиться перепланировка всего здания или внутренних помещений.

При составлении сметы следует пользоваться нормами, предусмотренными Методикой определения стоимости строительной продукции при реконструкции (МДС 81-35.2004), также использовать ГЭСН-2001. Согласно этим нормативным актам, к данному виду работ применяется коэффициент 1,15 по отношению к нормам затрат труда. Нормы времени эксплуатации машин и оборудования - коэффициент 1,25. Данные коэффициенты неизменны вне зависимости от типа реконструкции.

При составлении смет по реконструкции общественных заведений, административных объектов следует учитывать требования по установке пандусов и расширению проемов для свободного доступа в помещение лиц с ограниченными физическими возможностями.

В случае проведения демонтажных работ проектной документацией может быть предусмотрено появление материалов, которые могут повторно использоваться. Вследствие этого, при составлении сметы следует предусмотреть возвратные суммы, то есть уменьшение финансирования со стороны заказчика. Стоимость таких конструкций необходимо определять по базовым ценам, предусмотренным единичными расценками ФЕР и иными нормативами.

В основу работ по реконструкции строения должен закладываться принцип комплексной механизации на каждой стадии процесса. Строительство, ремонт и реконструкция зданий и сооружений зависят от мастерства строителей, их ответственного подхода, используемых материалов. Отдавайте предпочтение инновационным технологиям, которые позволят в дальнейшем сэкономить на энергоносителях, тем материалам, которые нетребовательны в уходе. От тщательности подготовки проектной документации будет зависить и стоимость всего проекта, дальнейшаяя эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений, поэтому не стоит упускать из виду ни один этап.